Valorar un inmueble con aluminosis

ESTIMÀLIA es una Agencia de Peritos Judiciales con dilatada experiencia en valoración de inmuebles con demérito por presencia de cemento aluminoso.  Con la voluntad de responder las dudas más habituales conversamos con el abogado experto en la materia Josep Mª Güell del bufete HABITAT ABOGADOS

¿Desde la perspectiva de un abogado, que trascendencia jurídica tiene la existencia de cemento aluminoso  en las viguetas de un edificio?
Tradicionalmente  se ha equiparado la existencia de cemento aluminoso a un vicio oculto y, en aquellos casos que las viguetas han desarrollado la patología conocida como aluminosis, con un incumplimiento contractual
La primera acción tenía un vencimiento de 6 meses desde la adquisición y en el segundo como regla general de 5 años en base al Código Civil estatal, aunque Cataluña tiene un régimen propio desde el 1 de enero de 2018.

¿Actualmente la normativa ha variado en Catalunya, como nos afecta?
El Libro Sexto del Codi Civil de Catalunya recoge los criterios que han de permitir a un comprador valorar si el inmueble adquirido es conforme con lo acordado con el vendedor o  con las cualidades y prestaciones habituales  que pueda esperar según la naturaleza del bien.
Unifica los vicios ocultos y los incumplimientos, bajo  la denominación de falta de conformidad con el bien, teniendo en ambos casos 2 años para realizar la reclamación judicial.

¿Qué dicen los jueces?
La construcción de la estructura de una finca urbana con cemento aluminoso supone un vicio oculto, grave, desconocido, e irreconocible para el comprador, y constituye un peligro potencial que sólo puede ser evitado mediante la íntegra reparación o sustitución funcional de la estructura, lo que comporta que, en otro caso, sea necesario un más costoso mantenimiento y la realización de periódicas reparaciones.

¿Si adquirimos un inmueble con aluminosis que remedios  legales disponemos?
Básicamente son exigir la reparación del bien, reducir el precio en función del valor que tendría el mismo inmueble  de no estar construido con cemento aluminoso   o, incluso en los casos más graves (patología-aluminosis), resolver el contrato solicitando la devolución del precio pagado. Tanto en la vía judicial como la extrajudicial, es  recomendable contactar con un abogado especializado para evaluar las diferentes posibilidades y consecuencias.

Por tanto, ¿ qué busca la normativa frente al cemento aluminoso?
Todo remido contractual procura, por lo general,  reparar las consecuencias del incumplimiento, dejando a la parte que lo ha sufrido en la situación en que se encontraría si el inmueble no tuviera cemento aluminoso.

¿Qué pasa si el vendedor no era conocedor de la existencia de los problemas estructurales derivados del cemento aluminoso?
En ambos casos la reclamación debe prosperar, toda vez que no es un requisito que el vendedor conociera la existencia del cemento aluminoso, lo determinante, es que acordó un precio en base al correcto estado del inmueble.

¿Puedo vender un inmueble con cemento aluminoso?
Sin duda, pero deberemos facilitar al comprador la información relevante sobre las características del inmueble y dejar constancia en el contrato, tanto si es por cemento aluminoso,  aluminosis, portland carbonatado, termitas, humedades, etc. Una reparación parcial o la existencia de patología en un elemento común no informada correctamente puede ser causa de no conformidad.

¿Qué intervención tiene el perito en este proceso?
La figura del perito es de absoluta trascendencia en este tipo de procedimientos. Su misión consiste en transmitir una opinión ecuánime, fundada y argumentada al Juez, trasmitiendo aspectos como; el estado constructivo del inmueble, su repercusión, cuantificando de la reparación  o la disminución del valor del inmueble, y todo ello, con la finalidad que éste pueda acabar dictando una sentencia acorde a las expectativas de nuestro cliente.

¿Algún consejo más?
Si acaba de descubrir que el inmueble que ha comprado con toda la ilusión tiene aluminosis, lógicamente estará muy preocupado, hable con un especialista, ya sea perito arquitecto o abogado, seguramente encontrará una solución que le tranquilizará. 

Josep Mª Güell, Advocat
HABITAT ADVOCATS. Via Laietana, 36 7º 1ª 08003 - Barcelona
931254995
habitat-abogados.com

ESTIMÀLIA Agència Catalana de Taxacions i Peritatges
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