ESTIMÀLIA és una Agència de Perits Judicials amb dilatada experiència en valoració d’immobles amb demèrit per presència de ciment aluminós. Amb la voluntat de respondre els dubtes més habituals conversem amb l’advocat expert en la matèria Josep Mª Güell del bufet HABITAT ADVOCATS
Des de la perspectiva d’un advocat, quina transcendència jurídica té l’existència de ciment aluminós en les biguetes d’un edifici?
Tradicionalment s’ha equiparat l’existència de ciment aluminós a un vici ocult i, en aquells casos que les biguetes han desenvolupat la patologia coneguda com aluminosi, amb un incompliment contractual.
La primera acció tenia un venciment de 6 mesos des de l’adquisició i en el segon, com a regla general, de 5 anys sobre la base del Codi Civil estatal, tot i que Catalunya té un règim propi des l’1 de gener de 2018.
Actualment la normativa ha variat a Catalunya, com ens afecta?
El Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya recull els criteris que han de permetre a un comprador valorar si l’immoble adquirit és conforme amb l’acordat amb el venedor o amb les qualitats i prestacions habituals que pugui esperar segons la naturalesa del bé.
Unifica els vicis ocults i els incompliments, sota la denominació de manca de conformitat amb el bé, tenint en ambdós casos 2 anys per realitzar la reclamació judicial.
Què diuen els jutges?
La construcció de l’estructura d’una finca urbana amb ciment aluminós suposa un vici ocult, greu, desconegut, i irreconeixible per al comprador, i constitueix un perill potencial que només pot ser evitat mitjançant l’íntegra reparació o substitució funcional de l’estructura, el que comporta que, en un altre cas, sigui necessari un més costós manteniment i la realització de periòdiques reparacions.
Si adquirim un immoble amb aluminosi, de quins remeis legals disposem?
Bàsicament són exigir la reparació del bé, reduir el preu en funció del valor que tindria el mateix immoble de no estar construït amb ciment aluminós o, fins i tot en els casos més greus (patologia-aluminosi), resoldre el contracte sol·licitant la devolució del preu pagat. Tant en la via judicial com l’extrajudicial, és recomanable contactar amb un advocat especialitzat per avaluar les diferents possibilitats i conseqüències.
Per tant, què busca la normativa davant del ciment aluminós?
Tot remei contractual procura, en general, reparar les conseqüències de l’incompliment, deixant a la part que l’ha patit en la situació en què es trobaria si l’immoble no tingués ciment aluminós.
Què passa si el venedor no era coneixedor de l’existència dels problemes estructurals derivats del ciment aluminós?
En ambdós casos la reclamació ha de prosperar, ja que no és un requisit que el venedor conegués l’existència del ciment aluminós, el determinant, és que va acordar un preu en base al correcte estat de l’immoble.
Puc vendre un immoble amb ciment aluminós?
Sens dubte, però haurem de lliurar al comprador la informació rellevant sobre les característiques de l’immoble i deixar constància en el contracte, tant si és per ciment aluminós, aluminosi, pòrtland carbonatat, tèrmits, humitats, etc. Una reparació parcial o l’existència de patologia en un element comú no informada correctament pot ser causa de no conformitat.
Quina intervenció té el pèrit en aquest procés?
La figura del pèrit és d’absoluta transcendència en aquest tipus de procediments. La seva missió consisteix a transmetre una opinió equànime, fundada i argumentada al jutge, transmetent aspectes com; l’estat constructiu de l’immoble, la seva repercussió, quantificant de la reparació o la disminució del valor de l’immoble, i tot això, amb la finalitat que aquest pugui acabar dictant una sentència d’acord amb les expectatives del nostre client.
Algun consell més?
Si acaba de descobrir que l’immoble que ha comprat amb tota la il·lusió té aluminosi, lògicament estarà molt preocupat, parli amb un especialista, ja sigui pèrit arquitecte o advocat, segurament trobarà una solució que el tranquil·litzarà.
Josep Mª Güell, Advocat
HABITAT ADVOCATS. Via Laietana, 36 7º 1ª 08003 - Barcelona
931254995
habitat-abogados.com
ESTIMÀLIA Agència Catalana de Taxacions i Peritatges
Doctor Carulla, 2. 08018 - BARCELONA
931274177
