El importe declarado en la transmisión de un inmueble puede estar sujeto a comprobación por la administración que puede presentar una reclamación. Es en este momento que el contribuyente puede iniciar un procedimiento de tasación pericial contradictoria presentando una nueva tasación nombrando un tasador independiente.
En la transmisión de un bien inmueble es obligatorio realizar el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, entre un 5 y un 10% del valor del inmueble según los casos, pero a menudo la comprobación de valores que realiza la administración no coincide con el importe declarado por el contribuyente.
En los últimos tiempos nos encontramos numerosos casos de clientes que han comprado inmuebles por precios realmente bajos, liquidan el impuesto por el valor declarado y reciben posteriormente un requerimiento de la Agencia Tributaria con una tasación realizada por la administración por un valor muy superior, reclamando la diferencia y los intereses de demora.
Cuatro preguntas, cuatro respuestas
¿Qué puede hacer el contribuyente?
El interesado que no está de acuerdo con los valores propuestos por la administración puede promover una tasación pericial contradictoria¿Cuándo puede hacerlo?
Puede promover la tasación pericial contradictoria en el plazo del primer recurso o reclamación que proceda (15 días). Este trámite es importante para que suspende la ejecución de la liquidación y pospone la obligación de pago. Una vez presentada la solicitud para promover la TPC, la administración pedirá al interesado que nombre un perito y aporte su valoración.¿Quién puede hacer la tasación pericial contradictoria?
La tasación se puede encargar a una Sociedad de Tasación inscrita en el Registro de Sociedades de Tasación del Banco de España o en un perito arquitecto. Una vez realizado el encargo, la sociedad puede emitir documento de aceptación indicando los datos del arquitecto designado para la realización del informe.¿Qué valor prevalece?
“Si la diferencia entre la valoración hecha por la persona perita de la Administración y la designada por el interesado no es superior a 120.000 euros y no supera en más del 10% la valoración de este último perito, prevalece la valoración de la persona perita del obligado tributario. Si la diferencia es superior, se deberá nombrar una tercera persona elegida por sorteo de la forma prevista en la normativa, la valoración de la cual servirá de base a la nueva liquidación, con los límites mínimo y máximo, del valor declarado por el contribuyente y el valor comprobado por la Administración, respectivamente. “
La transmisión de un bien inmueble, ya sea por compraventa, herencia o donación, implica un incremento patrimonial y genera una obligación tributaria: el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
El adquirente y el causahabiente o donatario, en cada caso, deben presentar la liquidación del impuesto en un plazo de medio año a contar desde la fecha de transmisión o fallecimiento del causante en caso de herencia. El importe de la base imponible es el “valor real del bien transmitido” y este es declarado por el contribuyente.
No existe legislación que defina el concepto de “valor real” y es común que el contribuyente declare como base imponible el valor de compraventa o el valor escriturado, lo que genera, en gran cantidad de casos, requerimientos de la Agencia Tributaria por valores superiores a los declarados.
Finalmente, el Tribunal Supremo ha equiparado el “valor real” a “valor de mercado”:
Definición que es asimilable al concepto de “valor de mercado” definido en la Orden “ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.” ampliamente utilizada por las Sociedades de Tasación.
Una vez realizada la autoliquidación, queda a potestad de la Administración Tributaria la comprobación de valores y que, en su caso, abre un expediente administrativo de comprobación de valor. Los métodos de comprobación de valores utilizados pueden variar según la administración autonómica y pueden incluir valores catastrales y coeficientes multiplicador. A pesar de ello, el importe calculado por la administración no será válido si no se ajusta al valor real o valor de mercado del inmueble a la fecha devengo según se ha definido en párrafos anteriores. Dadas las grandes variaciones de valor que han sufrido los inmuebles en los últimos años, estas discrepancias de valor son muy habituales.
La defensa del contribuyente ante una comprobación de valor no coincidente con el valor declarado es una tasación pericial contradictoria a realizar por un perito tasador nombrado por el interesado. El encargo se puede realizar a través de ESTIMÀLIA ACTP SLP que podrá emitir documento de aceptación indicando los datos del arquitecto designado para la realización del informe . Esta designación de perito debe comunicarse a la administración dentro de un plazo de 15 días del primer recurso o reclamación que proceda. Este trámite es importante para que suspende la ejecución de la liquidación y pospone la obligación de pago. Es importante recordar que la fecha de referencia de la tasación deberá ser la fecha del devengo (compraventa, defunción, donación, …)
Finalmente, ante las más que probables futuras reclamaciones por comprobación de valores, es habitual que los asesores fiscales recomienden realizar la tasación en el momento de la compraventa para evitar necesitar en el futuro una tasación retrospectiva con el sobre coste que ello conlleva.
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