L’import declarat en la transmissió d’un immoble pot ser subjectes a comprovació per l’administració que pot presentar una reclamació. És en aquest moment que el contribuent pot iniciar un procediment de taxació pericial contradictòria presentant una nova taxació nomenant un taxador independent.

En la transmissió d’un bé immoble és obligatori fer el pagament de l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, entre un 5 i un 10% del valor de l’immoble segons els casos, però sovint la comprovació de valors que realitza l’administració no coincideix amb l’import declarat per el contribuent.

Ens els darrers temps ens trobem nombrosos casos de clients que han comprat immobles per preus realment baixos, liquiden l’impost per el valor declarat i reben posteriorment un requeriment de l’Agència Tributària amb una taxació realitzada per l’administració per un valor molt superior, reclamant la diferència i els interessos de demora.

Quatre preguntes, quatre respostes

Què pot fer el contribuent?
L’interessat que no està d’acord amb els valor proposats per l’administració pot promoure una taxació  pericial contradictòria

Quan pot fer-ho?
Pot promoure la taxació pericial contradictòria dins el termini del primer recurs o reclamació que sigui procedent (15 dies). Aquest tràmit és important per què suspèn l’execució de la liquidació i posposa l’obligació de pagament. Un cop presentada la sol·licitud per promoure la TPC, l’administració demanarà a l’interessat que nomeni un pèrit i aporti la seva valoració.

Qui pot fer la taxació pericial contradictòria?
La taxació es pot encarregar a una Societat de Taxació inscrita al Registre de Societats de Taxació del Banc d’Espanya o a un pèrit arquitecte. Un cop realitzat l’encàrrec, la societat pot emetre document d’acceptació indicant les dades de  l’arquitecte designat per a la realització de l’informe.

Quin valor preval?
“Si la diferència entre la valoració feta per la persona perita de l’Administració i la designada per la persona interessada no és superior a 120.000 euros i no supera en més del 10% la valoració d’aquest darrer pèrit, preval la valoració de la persona perita de l’obligat tributari. Si la diferència és superior, s’haurà de nomenar una tercera persona elegida per sorteig de la forma que preveu la normativa, la valoració de la qual servirà de base a la nova liquidació, amb els límits mínim i màxim, del valor declarat pel contribuent i el valor comprovat per l’Administració, respectivament.”

La  transmissió d’un bé immoble, ja sigui per compravenda, herència o donació, implica un increment patrimonial i genera una obligació tributària: l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats.

L’adquirent i el causahavent o donatari, en cada cas, han de presentar la liquidació de l’impost en un termini de mig any a comptar des de la data de transmissió o defunció del causant en cas d’herència. L’import de la base imposable és el “valor  real del bé transmès” i aquest és declarat per el contribuent.

No existeix legislació que defineixi el concepte de “valor real” i és comú que el contribuent declari com a base imposable el valor de compravenda o el valor escripturat, cosa que genera, en gran quantitat de casos, requeriments de l’Agència Tributaria per valors superiors als declarats.

Finalment, el Tribunal Suprem ha equiparat el “valor real” a “valor de mercat”:

“El concepto de valor real no viene determinado en las normas tributarias, pero el Tribunal Supremo lo equipara al valor de mercado. Por tanto, se puede definir el valor de mercado como aquel precio que estaría dispuesto a pagar un comprador independiente en condiciones normales de mercado. Dicho valor debe calcularse objetivamente, con independencia de las circunstancias que concurran en la transmisión y todo ello con independencia de la facultad de la Administración de comprobar dicho valor”.

Definició que és assimilable al concepte de “valor de mercat” definit en l’Odre “ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras” abastament utilitzada per les Societats de Taxació.

“Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta”

 Un cop realitzada l’autoliquidació, queda a potestat de l’Administració Tributària la comprovació de valors i que, en el seu cas, obri un expedient administratiu de comprovació de valor. Els mètodes de comprovació de valors utilitzats poden variar segons l’administració autonòmica i poden incloure valors cadastrals i coeficients multiplicador. Malgrat això, l’import calculat per l’administració no serà vàlid si no s’ajusta al valor real o valor de mercat de l’immoble a la data la meritació segons s’ha definit en paràgrafs anteriors. Donades les grans variacions de valor que han patit els immobles en els darrers anys, aquestes discrepàncies de valor són molt habituals.

La defensa del contribuent davant d’una comprovació de valor no coincident amb el valor declarat és una taxació pericial contradictòria a realitzar per un pèrit taxador nomenat per l’interessat. L’encàrrec es pot realitzar a través d’ESTIMÀLIA ACTP SLP que podrà emetre document d’acceptació indicant les dades de  l’arquitecte designat per a la realització de l’informe. Aquesta designació de pèrit ha de comunicar-se a l’administració dins un termini de 15 dies del primer recurs o reclamació que sigui procedent. Aquest tràmit és important per què suspèn l’execució de la liquidació i posposa l’obligació de pagament. És important recordar que la data de referència de la taxació haurà de ser la data de la meritació (compravenda, defunció, donació,…)

Finalment, davant les més que probables futures reclamacions per comprovació de valors, és habitual que els assessors fiscals recomanin realitzar la taxació en el moment de la compravenda per evitar necessitar en el futur una taxació retrospectiva amb el sobre cost que això comporta.

ESTIMÀLIA ACTP SLP, està especialitzada en taxacions de qualitat i complexitat per a advocats, particulars i administracions públiques, en casos que requereixen una completa imparcialitat. La qualitat de les taxacions realitzades per ESTIMÀLIA garanteix resultat objectius i fiables, no només per la independència i experiència dels seus Arquitectes Superiors Col·legiats, sinó també pel rigorós control tècnic que regeix en totes les seves actuacions.

PESSUPOST ARA